Al tercer trimestre del a\u00f1o, el efecto cascada provocado por la alta ocupaci\u00f3n de espacios industriales en el norte del pa\u00eds ha hecho del Baj\u00edo la opci\u00f3n preferida del Nearshoring, alcanzando 540 mil metros cuadrados de absorci\u00f3n neta.<\/p>\n
Le\u00f3n, Guanajuato, 15 de octubre del 2024.- Con el m\u00e1s reciente an\u00e1lisis Marketview Industrial de CBRE en la regi\u00f3n del Baj\u00edo y el \u00e1rea de Monterrey se confirma el efecto cascada en inversiones relacionadas al Nearshoring que se esperaba desde el 2023, cuando el mercado industrial del noreste capitalizaba cifras hist\u00f3ricas de absorci\u00f3n.<\/p>\n
CBRE confirma el efecto cascada al mencionar que \u201cLa baja disponibilidad de inventario en los mercados del norte, as\u00ed como el elevado precio del shell, hacen que el Baj\u00edo se ubique como un nuevo target para las empresas que llegan a M\u00e9xico gracias al Nearshoring\u201d.<\/p>\n
De enero a septiembre de 2024, la absorci\u00f3n neta del Baj\u00edo alcanz\u00f3 los 540,000 m2. Seg\u00fan la Secretar\u00eda de Econom\u00eda, durante el primer semestre del a\u00f1o las entidades del baj\u00edo sumaron 3,668 millones de d\u00f3lares de IED. Guanajuato y San Luis Potos\u00ed fueron los mayores receptores de inversi\u00f3n en la regi\u00f3n.<\/p>\n
PANORAMA DEL BAJ\u00cdO<\/strong><\/p>\n El inventario de la regi\u00f3n que comprende a Aguascalientes, Guanajuato, Quer\u00e9taro y San Luis Potos\u00ed registr\u00f3 un total de 14.1 millones de m2 al cierre del 3T 2024, lo que represent\u00f3 un incremento anual del 5% y una superficie de 686 mil metros cuadrados de nuevo terreno para desarrollos industriales.<\/p>\n La nueva oferta al 3T 2024 alcanz\u00f3 504 mil m2, con 612,000 metros cuadrados en construcci\u00f3n actualmente, un 37% m\u00e1s que al tercer trimestre del 2023.La tasa de vacancia fue de 3.4%, menor al 4.2% del mismo periodo del a\u00f1o anterior.<\/p>\n La absorci\u00f3n neta acumulada de los estados del Baj\u00edo lleg\u00f3 a 540 mil metros cuadrados entre el primero y tercer trimestre, en este \u00faltimo se sumaron 168,000 m2. El precio medio de lista en la regi\u00f3n se ubica en $5.50 d\u00f3lares por metro cuadrado al mes, comparado con los $7.12 para el mercado del \u00e1rea de Monterrey.<\/p>\n En el Baj\u00edo, m\u00e1s de la mitad de la demanda es representada por el sector automotriz y de manufactura ligera. Al cierre del 3T, Quer\u00e9taro l\u00edder\u00f3 con el 41% de la demanda regional, mientras que Guanajuato absorbi\u00f3 el 28%, San Luis Potos\u00ed el 19% y Aguascalientes el 12%.<\/p>\n Aguascalientes es el estado de la regi\u00f3n con menor tasa de vacancia (1.8%), mientras que Quer\u00e9taro tiene la mayor (4.4%). Guanajuato y SLP se mantienen en un 3.1%. Guanajuato lidera el inventario con 5.3 millones de m2, seguido de Quer\u00e9taro con 5.0 millones de m2, SLP con 2.6 millones de m2 y Aguascalientes con 1.2 millones de m2. Guanajuato y SLP son los mercados m\u00e1s accesibles con precios de salida de $5.18 y $5.45 d\u00f3lares respectivamente. Las principales operaciones de la regi\u00f3n en el tercer trimestre tuvieron una superficie de entre 31 mil y 22 mil metros cuadrados, dominando los proyectos hechos a la medida.<\/p>\n PANORAMA EN MONTERREY<\/strong><\/p>\n La nueva oferta especulativa y recientes desocupaciones impulsan el crecimiento de la tasa de vacancia en Monterrey, la cual cierra el 3T 2024 en 3.0% (vs. 14% en 3T 2023). Se monitorearon 456 mil m2 en nuevos inicios de construcci\u00f3n. El indicador de construcci\u00f3n total se mantiene sin cambios significativos en 1.1 millon de m2 vs. 1.2 millones en 3T 2023.<\/p>\n El sector de la Manufactura Diversa y la Log\u00edstica son los principales impulsores de la demanda industrial en Monterrey. En conjunto suman 732 mil m2 y el 66% de la demanda bruta acumulada. Un 41% de esta actividad se encuentra en proyectos built-to-suit. mientras que el submercado de Apodaca concentra la mayor parte de la demanda con poco m\u00e1s de 211 mil m2. Le siguen en segundo y tercer sitio Escobedo y Guadalupe, cada uno con un 17.7% adicional. Por su parte le absorci\u00f3n neta acumulada finaliz\u00f3 en 1.1 millones de m2, mostrando una variaci\u00f3n anual a la baja de 13.1% Esta disminuci\u00f3n en el crecimiento de la absorci\u00f3n neta es reflejo del crecimiento del inventario especulativo en la ciudad y los nuevos pre-arrendamientos.<\/p>\n Al cierre del 3T 2024, la Manufactura Diversa contin\u00faa como el principal sector impulsor de la demanda industrial acumulada en Monterrey, que con m\u00e1s de 487 mil m2 representa el 44% de la superficie total ocupada desde que inici\u00f3 el a\u00f1o. Asimismo, el sector de la Log\u00edstica y Transporte se mantiene como el segundo m\u00e1s activo en la ciudad tras varios trimestres en donde ha venido creciendo su participaci\u00f3n, y cierra et 3T 2024 con 22% de la absorci\u00f3n bruta anual, dejando en tercer sitio al sector Automotriz con otro 18%.<\/p>\n Respecto al pa\u00eds de origen de esta demanda industrial en la entidad, los Estados Unidos dominan con m\u00e1s de 560 mil m2 (50%). Le siguen en segundo y tercer sitio M\u00e9xico (13%) y Alemania (11%). Las inversiones de origen chino se han desacelerado durante los \u00faltimos meses en la entidad. El tama\u00f1o de transacci\u00f3n promedio se registra en los 14 mil m2, mostrando un ligero crecimiento en relaci\u00f3n a la primera mitad del a\u00f1o.<\/p>\n
Al finalizar el 3T 2024 la absorci\u00f3n bruta trimestral sum\u00f3 418 mil m2, lo que llev\u00f3 el acumulado anual a los 1.2 millones de m2 mostrando un crecimiento del 7.2% (vs. 1.1 millones de m2 al cierre de 3T 2023).<\/p>\n