El mercado industrial en Monterrey, Baj\u00edo y Saltillo suma m\u00e1s de 38 millones m\u00b2 en inventario en 1T 2026. La absorci\u00f3n se desacelera, la vacancia aumenta hasta 6.9% y la construcci\u00f3n se modera, en un entorno de mayor cautela y demanda selectiva.<\/p>\n
Ciudad de M\u00e9xico, 14 de abril de 2026.- El mercado industrial en M\u00e9xico inici\u00f3 2026 con se\u00f1ales claras de transici\u00f3n hacia una etapa de mayor equilibrio, luego del dinamismo impulsado por el nearshoring en a\u00f1os recientes. Regiones clave como Monterrey, el Baj\u00edo y Saltillo muestran comportamientos diferenciados, pero coinciden en una tendencia general: moderaci\u00f3n en la demanda, ajustes en la construcci\u00f3n y fundamentos a\u00fan s\u00f3lidos que sostienen su atractivo para la inversi\u00f3n.<\/p>\n
Durante el primer trimestre del a\u00f1o, los indicadores reflejan un entorno m\u00e1s selectivo en la toma de decisiones, con una absorci\u00f3n que se mantiene positiva pero por debajo de los niveles hist\u00f3ricos, mientras que la nueva oferta y la disponibilidad comienzan a reconfigurar las condiciones del mercado.<\/p>\n
El mercado industrial de Monterrey se mantiene como el m\u00e1s grande del pa\u00eds, con un inventario de 17.9 millones de m\u00b2 al cierre del 1T 2026, lo que representa un crecimiento anual de 9.31%. Este incremento ha venido acompa\u00f1ado de una mayor diversificaci\u00f3n en el tipo de producto y ubicaciones, especialmente en submercados como Apodaca.<\/p>\n
Sin embargo, el dinamismo observado en a\u00f1os anteriores ha comenzado a moderarse. La absorci\u00f3n neta trimestral alcanz\u00f3 212 mil m\u00b2, superior a la registrada en el mismo periodo de 2025, pero en un contexto de estabilizaci\u00f3n tras los picos hist\u00f3ricos de 2022 a 2024. La demanda estuvo impulsada principalmente por la ocupaci\u00f3n de espacios pre-arrendados y proyectos build-to-suit, mientras que la absorci\u00f3n de oferta especulativa avanz\u00f3 de forma m\u00e1s gradual.<\/p>\n
Un elemento clave en el comportamiento del mercado es el incremento en la tasa de vacancia, que se ubic\u00f3 en 6.9%, equivalente a 1.2 millones de m\u00b2 disponibles. Este aumento responde principalmente a la entrega de nueva oferta especulativa, lo que ha generado un entorno de mayor competencia entre propietarios.<\/p>\n
Asimismo, la demanda muestra un cambio en su composici\u00f3n. El 87% de la actividad correspondi\u00f3 a expansiones de empresas ya instaladas en la regi\u00f3n, lo que refleja cautela en la llegada de nuevos jugadores. A nivel sectorial, la manufactura diversa lidera la absorci\u00f3n con 54%, seguida por automotriz (14%) y high-tech (15%).<\/p>\n
En t\u00e9rminos de precios, el mercado se mantiene estable, con un promedio de 7.00 d\u00f3lares por m\u00b2 al mes, lo que evidencia una postura m\u00e1s flexible por parte de los propietarios ante el incremento en la disponibilidad.<\/p>\n
La regi\u00f3n del Baj\u00edo contin\u00faa posicion\u00e1ndose como un cl\u00faster industrial estrat\u00e9gico, particularmente para el sector automotriz, aunque con se\u00f1ales de desaceleraci\u00f3n en el corto plazo. Al cierre del 1T 2026, el inventario alcanz\u00f3 14.7 millones de m\u00b2, con un crecimiento anual de 2.4%.<\/p>\n
La absorci\u00f3n neta se ubic\u00f3 en 51,155 m\u00b2, lo que representa una ca\u00edda de 42% respecto al mismo trimestre del a\u00f1o anterior, reflejando una menor intensidad en la demanda. Este comportamiento tambi\u00e9n se observa en la demanda bruta, que alcanz\u00f3 91 mil m\u00b2, equivalente a la mitad de lo registrado en 2025.<\/p>\n
A pesar de ello, el mercado mantiene actividad impulsada por expansiones y reubicaciones de empresas, principalmente en los sectores manufacturero y log\u00edstico. Quer\u00e9taro destac\u00f3 como el mercado m\u00e1s din\u00e1mico, con una absorci\u00f3n bruta de 62,130 m\u00b2, seguido por Guanajuato con 22 mil m\u00b2.<\/p>\n
La tasa de vacancia se ubic\u00f3 en 4.1%, con incrementos moderados en algunos mercados como Quer\u00e9taro, que alcanz\u00f3 6.1% debido a la entrada de nueva oferta. En contraste, Aguascalientes y Guanajuato mantienen niveles m\u00e1s bajos, con 1.9% y 2.7%, respectivamente.<\/p>\n
En cuanto a precios, el promedio regional se situ\u00f3 en 5.75 d\u00f3lares por m\u00b2 al mes, con una tendencia al alza impulsada por proyectos de mayor calidad y especificaciones. La actividad en construcci\u00f3n, por su parte, registr\u00f3 395,742 m\u00b2, lo que implica una reducci\u00f3n anual de 20%, evidenciando una mayor cautela por parte de los desarrolladores.<\/p>\n
Pese a la desaceleraci\u00f3n, el Baj\u00edo conserva fundamentos s\u00f3lidos, respaldados por su integraci\u00f3n en cadenas globales de suministro y su capacidad para atraer inversi\u00f3n extranjera, particularmente en manufactura automotriz.<\/p>\n
El mercado industrial de Saltillo presenta un comportamiento m\u00e1s contenido, influido por la cautela en la industria manufacturera de exportaci\u00f3n. Durante el 1T 2026, la absorci\u00f3n neta alcanz\u00f3 33 mil m\u00b2, mientras que la absorci\u00f3n bruta se situ\u00f3 en 22 mil m\u00b2, niveles por debajo de sus promedios hist\u00f3ricos.<\/p>\n
A pesar de esta desaceleraci\u00f3n, el mercado mantiene condiciones estables. La tasa de vacancia cerr\u00f3 en 3.8%, a\u00fan dentro de rangos saludables, aunque por encima del 2.0% registrado un a\u00f1o antes. Este ajuste responde a desocupaciones puntuales y a la incorporaci\u00f3n de nueva oferta.<\/p>\n
El inventario total alcanz\u00f3 5.41 millones de m\u00b2, con un crecimiento anual de 5.3%, consolidando a Saltillo como uno de los mercados industriales relevantes del pa\u00eds. No obstante, la actividad de construcci\u00f3n muestra una ca\u00edda significativa, con solo 58 mil m\u00b2 en desarrollo, muy por debajo de los niveles observados en 2025.<\/p>\n
El mercado contin\u00faa siendo impulsado principalmente por el sector automotriz, que representa el 51% de la demanda, seguido por log\u00edstica y manufactura diversa. En cuanto al origen de la inversi\u00f3n, destaca la participaci\u00f3n de India, Estados Unidos y China.<\/p>\n
Los precios de renta se mantienen en niveles elevados, con un promedio de 6.87 d\u00f3lares por m\u00b2 al mes, respaldados por la limitada disponibilidad de espacios y la calidad del inventario existente.<\/p>\n
El desempe\u00f1o de Monterrey, el Baj\u00edo y Saltillo durante el primer trimestre de 2026 confirma que el mercado industrial mexicano ha entrado en una fase de normalizaci\u00f3n. Tras el crecimiento acelerado impulsado por el nearshoring, los indicadores actuales reflejan un entorno m\u00e1s selectivo, donde la demanda privilegia expansiones y proyectos estrat\u00e9gicos sobre nuevas entradas masivas.<\/p>\n
La moderaci\u00f3n en la absorci\u00f3n, el incremento en la vacancia \u2014especialmente en mercados como Monterrey\u2014 y la reducci\u00f3n en la actividad de construcci\u00f3n apuntan a un ajuste natural del ciclo inmobiliario. Sin embargo, los fundamentos estructurales permanecen s\u00f3lidos: integraci\u00f3n a cadenas globales, especializaci\u00f3n sectorial y capacidad para atraer inversi\u00f3n extranjera.<\/p>\n
En este contexto, el desarrollo industrial en M\u00e9xico evoluciona hacia un modelo m\u00e1s sostenible, donde la calidad del producto, la ubicaci\u00f3n y la eficiencia operativa ser\u00e1n factores determinantes para mantener la competitividad en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n