Energ\u00eda, infraestructura y parques industriales redefinir\u00e1n el valor de los inmuebles industriales y comerciales en M\u00e9xico hacia 2027.<\/p>\n
El mercado inmobiliario industrial y comercial en M\u00e9xico est\u00e1 incorporando nuevas variables para determinar d\u00f3nde se construyen las naves, qu\u00e9 corredores concentran las inversiones y cu\u00e1nto pueden valer los inmuebles. Entre ellas destacan la disponibilidad el\u00e9ctrica, la infraestructura de transporte y la expansi\u00f3n de parques y polos de desarrollo.<\/p>\n
De acuerdo con un an\u00e1lisis de Spot2.mx, estos tres factores podr\u00edan modificar la absorci\u00f3n y el valor por metro cuadrado de los inmuebles industriales y comerciales durante los pr\u00f3ximos a\u00f1os, en un contexto marcado por el Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federaci\u00f3n (PPEF) 2027 y por una mayor demanda de infraestructura energ\u00e9tica.<\/p>\n
La energ\u00eda se convierte en filtro para elegir ubicaciones<\/strong><\/p>\n La disponibilidad de electricidad ha dejado de ser un elemento adicional para convertirse en una condici\u00f3n determinante para algunos proyectos industriales.<\/strong> Vianey Mac\u00edas, Head de Market Research para Spot2.mx, explica que esta variable est\u00e1 modificando los procesos de selecci\u00f3n de sitios.<\/p>\n \u201cEn los modelos actuales de site selection industrial, la factibilidad el\u00e9ctrica<\/strong> ha pasado de ser un valor agregado a un filtro de eliminaci\u00f3n directa\u201d, indic\u00f3.<\/p>\n<\/blockquote>\n Seg\u00fan las cifras citadas por Spot2.mx, el gobierno federal contempla incorporar 32 mil MW al Sistema Interconectado Nacional, respaldados por 244 mil millones de pesos de la Comisi\u00f3n Federal de Electricidad (CFE) para modernizar las redes de transmisi\u00f3n y distribuci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n Tambi\u00e9n se consideran 38 proyectos de generaci\u00f3n mixta<\/strong>, con una capacidad conjunta de 8,025 MW, adem\u00e1s de m\u00e1s de 2,500 MW de almacenamiento.<\/p>\n La necesidad de energ\u00eda tambi\u00e9n puede observarse en los proyectos que ya est\u00e1n en construcci\u00f3n. De acuerdo con datos de la Asociaci\u00f3n Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), existen 103 parques industriales en construcci\u00f3n,<\/strong> que en conjunto representan m\u00e1s de 21.5 millones de metros cuadrados y requerir\u00e1n<\/strong> al menos 2,434 MW adicionales de capacidad instalada.<\/p>\n Spot2.mx se\u00f1ala que la brecha entre las necesidades de capacidad y la infraestructura disponible pas\u00f3 de 689.92 MW en 2025 a una proyecci\u00f3n de 1,107.08 MW para 2026.<\/p>\n Para los desarrolladores, esto significa que la planeaci\u00f3n energ\u00e9tica puede ser tan importante como la disponibilidad de tierra.<\/strong> La plataforma plantea que los mercados de Quer\u00e9taro, Monterrey y Guadalajara, entre otros, deber\u00e1n considerar las nuevas l\u00edneas de transmisi\u00f3n dentro de sus estrategias de ubicaci\u00f3n.<\/p>\n \u201cEn Spot2.mx creemos que la inversi\u00f3n en transmisi\u00f3n es el verdadero indicador. <\/strong>Los desarrolladores en mercados como Quer\u00e9taro, Monterrey y Guadalajara deben mapear estas nuevas l\u00edneas\u201d.<\/p>\n<\/blockquote>\n La energ\u00eda ya tiene un efecto en las rentas<\/strong><\/p>\n Tambi\u00e9n la disponibilidad el\u00e9ctrica comienza a reflejarse en los precios de los inmuebles industriales.<\/strong><\/p>\n De acuerdo con el reporte de cierre del segundo trimestre de Spot2.mx, la renta industrial promedio nacional pas\u00f3 de 7.90 a 8.60 d\u00f3lares por m\u00b2 al mes en un trimestre, un incremento cercano a 9 por ciento.<\/strong><\/p>\n La plataforma identifica este diferencial como una \u201cprima energ\u00e9tica\u201d, es decir, un sobreprecio asociado a inmuebles que<\/strong> cuentan con factibilidad el\u00e9ctrica documentada.<\/p>\n Las diferencias pueden ser importantes incluso dentro de un mismo mercado. En Monterrey, por ejemplo, Spot2.mx reporta rentas de hasta 14.33 d\u00f3lares por m\u00b2 para naves de alta especificaci\u00f3n en Apodaca,<\/strong> frente a 6.30 d\u00f3lares por m\u00b2 para una nave est\u00e1ndar en Escobedo.<\/p>\n En Quer\u00e9taro, el corredor Aeropuerto<\/strong> registra un promedio de 6.20 d\u00f3lares por m\u00b2, aunque los espacios con redundancia t\u00e9cnica pueden alcanzar hasta 14 d\u00f3lares por m\u00b2.<\/p>\n Destaca tambi\u00e9n el caso de Nuevo Le\u00f3n. El estado concentr\u00f3 cinco de los primeros 20 parques industriales que iniciaron operaciones en 2026 bajo el Plan M\u00e9xico y mantiene otros 38 desarrollos en construcci\u00f3n. Spot2.mx atribuye parte de esta ventaja a una disponibilidad cercana a 700 MW.<\/p>\n Y en t\u00e9rminos de demanda, Quer\u00e9taro y el Baj\u00edo est\u00e1n recibiendo mayor inter\u00e9s de data centers y manufactura avanzada, actividades que requieren <\/strong>suministro el\u00e9ctrico constante y de alto voltaje. En los corredores del norte permanece una combinaci\u00f3n m\u00e1s amplia de manufactura y log\u00edstica.<\/p>\n \u201cLos corredores que primero aseguren estos nuevos KVA’s ser\u00e1n aquellos capaces de atraer a las empresas de manufactura avanzada y data centers,<\/strong> permitiendo comprimir cap rates y negociar rentas premium a largo plazo\u201d, mencion\u00f3 la experta.<\/p>\n<\/blockquote>\n Carreteras y trenes pueden ampliar los radios de influencia<\/strong><\/p>\n El segundo factor es la infraestructura de transporte. La construcci\u00f3n y modernizaci\u00f3n de carreteras, distribuidores viales, ferrocarriles y puertos puede modificar la relaci\u00f3n entre los inmuebles y los principales centros de consumo y producci\u00f3n.<\/p>\n De acuerdo con la informaci\u00f3n de Spot2.mx, el gobierno contempla una inversi\u00f3n de 700 mil millones de pesos<\/strong> para 5 mil kil\u00f3metros de carreteras y 70 distribuidores viales.<\/p>\n A esto se suma el desarrollo ferroviario de carga y pasajeros en rutas como M\u00e9xico-Quer\u00e9taro, Quer\u00e9taro-Nuevo Laredo y Quer\u00e9taro-Guadalajara, adem\u00e1s de una asignaci\u00f3n de 150 mil millones de pesos para 2027 destinada al<\/strong> despliegue de trenes de pasajeros.<\/p>\n Tambi\u00e9n est\u00e1 prevista la modernizaci\u00f3n de siete puertos<\/strong>, con Manzanillo como uno de los principales puntos de referencia.<\/p>\n Para el mercado inmobiliario, la relevancia est\u00e1 en c\u00f3mo estas obras pueden modificar los tiempos de traslado y los radios de influencia de determinadas zonas.<\/p>\n \u201cEstos nodos ferroviarios y carreteros reconfiguran los radios de influencia. Al cruzar las variables de infraestructura con los espacios industriales, con certeza consideramos que se podr\u00e1 visualizar un boom de plusval\u00eda en pol\u00edgonos industriales y Cedis regionales<\/strong> ubicados en los cruces de estas v\u00edas\u201d, resalt\u00f3 Mac\u00edas.<\/p>\n<\/blockquote>\n Tambi\u00e9n esta transformaci\u00f3n puede alcanzar al mercado comercial.<\/strong> Los corredores con mejores conexiones pueden ganar relevancia para centros de distribuci\u00f3n, comercio y operaciones de \u00faltima milla, particularmente ante el crecimiento del comercio electr\u00f3nico.<\/p>\n M\u00e1s parques industriales pueden generar nuevos mercados comerciales<\/strong><\/p>\n El tercer eje est\u00e1 relacionado con la expansi\u00f3n de los parques industriales<\/strong> y los llamados polos de desarrollo.<\/p>\n De acuerdo con Spot2.mx, 25 de los 100 parques industriales proyectados por el Plan M\u00e9xico ya est\u00e1n en operaci\u00f3n, mientras que 10 Polos de Desarrollo Econ\u00f3mico avanzan<\/strong> en su consolidaci\u00f3n.<\/p>\n A nivel nacional, AMPIP reporta cerca de 490 parques industriales en operaci\u00f3n. Durante este a\u00f1o, 66% de la inversi\u00f3n del sector se dirige a nuevos complejos y naves productivas,<\/strong> que concentran alrededor de 4 mil empresas vinculadas con cadenas productivas estrat\u00e9gicas y cerca de 4 millones de empleos.<\/p>\n La construcci\u00f3n de un parque industrial no solamente genera demanda de naves. Tambi\u00e9n puede modificar el entorno urbano y comercial de las zonas donde se instala.<\/p>\n Mac\u00edas indic\u00f3 que: \u201cLa oferta industrial nunca crece en el vac\u00edo; trae consigo una transformaci\u00f3n demogr\u00e1fica acelerada\u201d.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n Con la llegada de trabajadores y empresas aparecen nuevas necesidades de<\/strong> servicios, comercio, alimentos, vivienda y log\u00edstica. Por ello, Spot2.mx considera que los operadores comerciales que identifiquen anticipadamente estos nuevos flujos pueden encontrar oportunidades antes de que aumente la competencia por locales.<\/p>\n En este nuevo escenario, la ubicaci\u00f3n de un parque industrial ya no depende \u00fanicamente de<\/strong> su cercan\u00eda con una carretera. Factores como energ\u00eda, conectividad, agua, seguridad y disponibilidad de talento adquieren mayor peso.<\/p>\n El presupuesto de 2027 ser\u00e1 otra variable a seguir<\/strong><\/p>\n Aunque los proyectos contemplados en el PPEF 2027 pueden marcar la direcci\u00f3n de las inversiones en infraestructura, el presupuesto todav\u00eda debe pasar por el proceso legislativo correspondiente.<\/p>\n\n
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