Al tercer trimestre del año, el efecto cascada provocado por la alta ocupación de espacios industriales en el norte del país ha hecho del Bajío la opción preferida del Nearshoring, alcanzando 540 mil metros cuadrados de absorción neta.
León, Guanajuato, 15 de octubre del 2024.- Con el más reciente análisis Marketview Industrial de CBRE en la región del Bajío y el área de Monterrey se confirma el efecto cascada en inversiones relacionadas al Nearshoring que se esperaba desde el 2023, cuando el mercado industrial del noreste capitalizaba cifras históricas de absorción.
CBRE confirma el efecto cascada al mencionar que “La baja disponibilidad de inventario en los mercados del norte, así como el elevado precio del shell, hacen que el Bajío se ubique como un nuevo target para las empresas que llegan a México gracias al Nearshoring”.
De enero a septiembre de 2024, la absorción neta del Bajío alcanzó los 540,000 m2. Según la Secretaría de Economía, durante el primer semestre del año las entidades del bajío sumaron 3,668 millones de dólares de IED. Guanajuato y San Luis Potosí fueron los mayores receptores de inversión en la región.
PANORAMA DEL BAJÍO
El inventario de la región que comprende a Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí registró un total de 14.1 millones de m2 al cierre del 3T 2024, lo que representó un incremento anual del 5% y una superficie de 686 mil metros cuadrados de nuevo terreno para desarrollos industriales.
La nueva oferta al 3T 2024 alcanzó 504 mil m2, con 612,000 metros cuadrados en construcción actualmente, un 37% más que al tercer trimestre del 2023.La tasa de vacancia fue de 3.4%, menor al 4.2% del mismo periodo del año anterior.
La absorción neta acumulada de los estados del Bajío llegó a 540 mil metros cuadrados entre el primero y tercer trimestre, en este último se sumaron 168,000 m2. El precio medio de lista en la región se ubica en $5.50 dólares por metro cuadrado al mes, comparado con los $7.12 para el mercado del área de Monterrey.
En el Bajío, más de la mitad de la demanda es representada por el sector automotriz y de manufactura ligera. Al cierre del 3T, Querétaro líderó con el 41% de la demanda regional, mientras que Guanajuato absorbió el 28%, San Luis Potosí el 19% y Aguascalientes el 12%.
Aguascalientes es el estado de la región con menor tasa de vacancia (1.8%), mientras que Querétaro tiene la mayor (4.4%). Guanajuato y SLP se mantienen en un 3.1%. Guanajuato lidera el inventario con 5.3 millones de m2, seguido de Querétaro con 5.0 millones de m2, SLP con 2.6 millones de m2 y Aguascalientes con 1.2 millones de m2. Guanajuato y SLP son los mercados más accesibles con precios de salida de $5.18 y $5.45 dólares respectivamente. Las principales operaciones de la región en el tercer trimestre tuvieron una superficie de entre 31 mil y 22 mil metros cuadrados, dominando los proyectos hechos a la medida.
PANORAMA EN MONTERREY
La nueva oferta especulativa y recientes desocupaciones impulsan el crecimiento de la tasa de vacancia en Monterrey, la cual cierra el 3T 2024 en 3.0% (vs. 14% en 3T 2023). Se monitorearon 456 mil m2 en nuevos inicios de construcción. El indicador de construcción total se mantiene sin cambios significativos en 1.1 millon de m2 vs. 1.2 millones en 3T 2023.
El sector de la Manufactura Diversa y la Logística son los principales impulsores de la demanda industrial en Monterrey. En conjunto suman 732 mil m2 y el 66% de la demanda bruta acumulada.
Al finalizar el 3T 2024 la absorción bruta trimestral sumó 418 mil m2, lo que llevó el acumulado anual a los 1.2 millones de m2 mostrando un crecimiento del 7.2% (vs. 1.1 millones de m2 al cierre de 3T 2023).
Un 41% de esta actividad se encuentra en proyectos built-to-suit. mientras que el submercado de Apodaca concentra la mayor parte de la demanda con poco más de 211 mil m2. Le siguen en segundo y tercer sitio Escobedo y Guadalupe, cada uno con un 17.7% adicional. Por su parte le absorción neta acumulada finalizó en 1.1 millones de m2, mostrando una variación anual a la baja de 13.1% Esta disminución en el crecimiento de la absorción neta es reflejo del crecimiento del inventario especulativo en la ciudad y los nuevos pre-arrendamientos.
Al cierre del 3T 2024, la Manufactura Diversa continúa como el principal sector impulsor de la demanda industrial acumulada en Monterrey, que con más de 487 mil m2 representa el 44% de la superficie total ocupada desde que inició el año. Asimismo, el sector de la Logística y Transporte se mantiene como el segundo más activo en la ciudad tras varios trimestres en donde ha venido creciendo su participación, y cierra et 3T 2024 con 22% de la absorción bruta anual, dejando en tercer sitio al sector Automotriz con otro 18%.
Respecto al país de origen de esta demanda industrial en la entidad, los Estados Unidos dominan con más de 560 mil m2 (50%). Le siguen en segundo y tercer sitio México (13%) y Alemania (11%). Las inversiones de origen chino se han desacelerado durante los últimos meses en la entidad. El tamaño de transacción promedio se registra en los 14 mil m2, mostrando un ligero crecimiento en relación a la primera mitad del año.
Publicado originalmente por: https://www.clusterindustrial.com.mx/noticia/8217/el-bajio-destino-preferido-del-nearshoring-en-mexico-al-3t-de-2024
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