La construcción de parques industriales conlleva inversiones que no se pueden basar solo en la disponibilidad de la tierra.
Las desarrolladoras buscan establecerse en donde se concentran operaciones de manufactura. (adamkaz/Getty Images)
En algunas regiones del país, lo que sobra es espacio para el desarrollo de diversas industrias, pero no necesariamente existen las condiciones para que ello ocurra.
Tal es el caso del Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec (CIIT), un proyecto centenario que fue renovado para enlazar vía ferroviaria de una manera más eficiente los puertos de Salina Cruz y Coatzacoalcos.
Incluso el de otros puertos como Lázaro Cárdenas y Altamira, planeados y ubicados estratégicamente en ambos litorales y con grandes reservas territoriales.
Aunque el director general del CIIT, Octavio Sánchez Guillén, destaca el acondicionamiento de los puertos y la rehabilitación de las vías ferroviarias, reconoce que los Polos de Desarrollo para el Bienestar (Podebis) planeados como parques a lo largo del corredor para atraer industria no han detonado y, aunque ocho de los 14 planeados ya están licitados, prácticamente no hay avances.
Esto, de acuerdo con los especialistas, es en parte porque la manufactura está concentrada en otras regiones del país.
Históricamente, en México se ha privilegiado el centro, Bajío y norte para asentar industria, derivado de la intensa relación comercial que se tiene con Estados Unidos, lo que ha provocado que el desarrollo de los parques industriales se concentre en esas zonas.
“La manufactura es la principal fuente de crecimiento económico y empleo en México, y los parques industriales son la casa de esa manufactura”, dice Claudia Esteves Cano, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
Para Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística en CBRE, si bien el mercado fue cauteloso en el primer semestre del 2025 debido a la llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos y la guerra comercial que desató con aranceles contra el mundo, la perspectiva continúa positiva para un segundo semestre, pero ligada aún así hacia el norte.
El especialista detalla que en la construcción de un parque, la ubicación resulta clave.
La infraestructura que tienen alrededor los puertos, la verdad es que no está al nivel de lo que de lo que se necesita. Entonces, no puedes tener un parque si no tienes la infraestructura correcta.
Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra UNO, abunda en este caso de la infraestructura logística, con puertos, ferrocarriles y carreteras que conecten eficientemente a los parques en las regiones en las que se encuentran, pero acentúa otros retos.
“Electricidad y gas natural. Yo diría que hoy en día son indispensables, sobre todo para el tema de la manufactura que es el que más demanda”.
“Tenemos identificados cinco ejes estratégicos para la definición y ubicación de un parque industrial que nos ayudan a garantizar un ecosistema competitivo y equilibrado”, destaca por su parte Sergio Argüelles, presidente y CEO de la desarrolladora de parques industriales FINSA, al coincidir en la infraestructura logística y energética, así como la mano de obra calificada.
“Un eje importante es la disponibilidad de talento, la proximidad a zonas con una fuerza laboral abundante y calificada, esto lo vemos en el norte del país, con excelentes ciudades con universidades técnicas y de todo tipo de carreras”.
Un entorno económico favorable para la atracción de inversiones y gobiernos que agilicen la obtención de permisos, así como un marco legal que facilite la operación, son los otros temas que Argüelles identifica como motores para construir un parque, así como aspectos ambientales y hasta de disponibilidad de tecnología.
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