Los nuevos corredores industriales en México no necesariamente representan mercados que surgen desde cero. En muchos casos, son extensiones de zonas consolidadas que comienzan a incorporar nuevas superficies, actividades productivas y necesidades de infraestructura.
Zumpango–AIFA es uno de los ejemplos más visibles de esta transformación. El corredor ha ganado participación en la actividad industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, mientras otros mercados del país evolucionan mediante la ampliación de plantas existentes, la llegada de desarrolladores institucionales y una mayor especialización manufacturera.
La evolución de estos mercados fue uno de los temas del panel “Nuevos corredores industriales”, realizado durante Industrial & Logistics Summit 2026, organizado por INMOBILIARE. Participaron Hernán Montemayor de ROCA Desarrollos, Samuel Campos de Newmark México y Felipe Colomo de Copachisa, bajo la moderación de Rafael McCadden de Colliers México.
Durante la conversación, los especialistas analizaron qué corredores han surgido en los últimos cinco años, hacia dónde podría desplazarse la inversión industrial y qué papel desempeñan la infraestructura, la especialización productiva y la disponibilidad de talento en el crecimiento de nuevos submercados.
Zumpango–AIFA gana terreno en el mercado industrial
Samuel Campos, Executive Managing Director de Newmark México, enfatizó que desde su perspectiva en los últimos cinco años el único “gran corredor que se ha detonado en el país es el de Zumpango-AIFA. Lo que ha estado pasando con T-MEXPARK ha sido increíble. La cantidad de metros cuadrados que se están absorbiendo en ese mercado está al doble de lo que está sucediendo en el resto de la Ciudad de México”.
Mencionó que, aunque el AIFA sea considerado más un aeropuerto de carga, la realidad es que se debería complementar con el transporte de pasajeros para hacerlo más rentable y destacó que hay puntos positivos respecto al AIFA como núcleos poblacionales cercanos y un sistema de capacitación con escuelas técnicas.
Los mercados consolidados impulsan nuevos corredores
Hernán Montemayor, Managing Director de ROCA Desarrollos opinó que siguen existiendo los mismos mercados industriales, sin embargo, se deben clasificar en primarios y secundarios; los cuales se siguen extendiendo con vocaciones específicas y otros con integraciones de nuevas.
En cuanto a los polos de desarrollo consideró que son un gran esfuerzo por parte del Gobierno Federal y que en el caso de Mérida o Progreso sí han tenido buenos resultados.
Hablando precisamente del sur de México, Samuel Campos enfatizó que para los próximos 10 años será importante poner atención a la creación de un nuevo corredor agroindustrial -él vislumbró- que sería Tapachula-Tuxtla-Coatzacolacos porque la necesidad de alimentarse siempre va a existir y precisamente estas zonas cuentan con tierra fértil para producir diversos tipos de alimentos.
Además, consideró que el mercado de Torreón en La Laguna, específicamente, dio el salto que le faltaba gracias a la llegada de desarrolladores institucionales.
“Los mercados industriales detonan con la llegada de empresas ancla que en este caso Ternium fue un ancla guía, pero también es un tema similar a que es la expansión natural de Apodaca porque a falta de otros submercados que tengan la proveeduría y todo este tema de ecosistema, resulta más fácil conectarte””, así lo refirió Hernán Montemayor.
Agregó que anticipa la creación de un submercado con una integración natural entre Monterrey y Saltillo.
Adaptación de las vocaciones industriales en los corredores de México
Aunque pareciera que el boom del nearshoring se ha diluido y aparentemente no han llegado grandes montos de nuevas inversiones para la instalación de nuevas empresas en el país, Felipe Colomo, desarrollador industrial en Copachisa explicó que, ante la incertidumbre, las empresas están tomando acciones en el corto plazo.
Para atender la demanda que tienen las empresas y al no poder invertir en una nueva planta o irse a nuevos mercados, toman la decisión de expandir sus operaciones “nosotros como constructores vemos que el 80% de lo que hacemos actualmente en nuestros proyectos son ampliaciones”.
Lo anterior, se está replicando no sólo en los mercados de frontera, sino incluso en todo el país. Sin embargo, comentó que el sector de la logística sí está teniendo un crecimiento y están cambiando los tamaños de las construcciones de naves industriales que cada vez son más grandes y más altas.
“En cuanto a los mercados de la frontera norte estamos viendo que los nuevos jugadores que sí están llegan necesitan poner un producto con valor agregado porque los costos ya no dan para hacer productos de bajo margen”.
Colomo detalló que hay reconfiguración del mercado donde Tijuana, Nogales, Ciudad Juárez e incluso Mexicalli mostraron cambios y pasaron de hacer arneses o piezas sencillas a la elaboración de dispositivos médicos o algunos semiconductores.
“Ahora, el principal exportador de Ciudad Juárez son los taiwaneses cuando antes el mercado lo dominaban los estadounidenses. El 60% de lo que sale a Estados Unidos es de origen taiwanes o chino. Por su parte, Tijuana se está cargando más hacia lo electrónico”.
Samuel Campos opinó que gran parte de la vacancia registrada en Tijuana, Ciudad Juárez y Mexicalli tuvo que ver con el cambio en las tarifas que impuso Donald Trump a los envíos por paquetería.
Creación de talento para la industria ¿dónde están las oportunidades?
Hay diversas opiniones respecto a qué debe ir primero ¿la infraestructura o el desarrollo de la nave industrial? Los expertos coincidieron en que la generación de nuevo talento listo para trabajar en la industria es determinante.
Hernán Montemayor dijo que generar talento toma tiempo. Consideró que por el momento los planes son generar infraestructura inmediata “hemos visto que los Estados invierten en parques industriales, terrenos y creen que con incentivos la industria va a llegar. Para que realmente se abran nuevos polos de desarrollo se tiene que ir primero por el lado de la inversión social, educación y luego llegue la infraestructura, así como el desarrollo”.
Por su parte, Samuel compartió que, en una visita a diversas universidades y escuelas técnicas en el sureste, se dio cuenta de que hay muchos egresados. Ante la pregunta de en dónde trabajan posterior a la salida de la escuela, la respuesta es que se mudan a Querétaro, Guanajuato o Monterrey.
El crecimiento de los corredores industriales en México no dependerá únicamente de la disponibilidad de terrenos o de la construcción de nuevas naves. Las experiencias compartidas durante Industrial & Logistics Summit 2026 muestran que la expansión de los mercados consolidados también está relacionada con la transformación de las actividades productivas, la llegada de empresas ancla y la capacidad de cada región para integrar infraestructura y proveedores.
En este escenario, la formación y retención de talento será determinante para que nuevos polos industriales logren consolidarse. Más allá de atraer inversiones, el reto para los estados será desarrollar las condiciones que permitan a las empresas instalarse, ampliar sus operaciones y permanecer en el largo plazo.
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